Lo que pensamos del rally de las acciones inmobiliarias chinas

El repunte de las inmobiliarias chinas no es firme, pero las acciones de las principales promotoras estatales resultan atractivas

Jeff Zhang, CFA 08/10/2024
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China Bull

Creemos que el reciente frenesí de compras en el sector inmobiliario chino ha sido inducido por la creciente relajación de las políticas y la reactivación del sentimiento de los inversores, más que por un repunte de la demanda de viviendas duraderas.

Aunque la relajación de las políticas ha impulsado las ventas de viviendas en algunas ciudades clave, es posible que esto sea efímero, ya que es probable que persista la debilidad de los precios de la vivienda en medio de un exceso de oferta. También creemos que las nuevas directivas tendrán un impacto limitado en las ciudades menos ricas, dado que sus restricciones a la compra de vivienda ya se han relajado. Por ello, reiteramos nuestra opinión de que el valor y los precios de las ventas de viviendas nuevas a escala nacional deberían estabilizarse a mediados de 2025, a medida que se absorba el exceso de inventario, y mantenemos nuestras estimaciones de valor razonable para nuestra cobertura del sector inmobiliario chino.

Aunque el repunte de las cotizaciones ha provocado una sobrevaloración de empresas como China Jinmao y Vanke, seguimos viendo un margen de revalorización para las grandes promotoras estatales, como China Overseas Land & Development y China Resources Land. Ambas empresas siguen siendo nuestras preferidas por su mejor calidad de activos y sus balances más sólidos.

 

Los vientos de cola políticos adicionales comprenden principalmente: 1) la reducción del ratio de pago inicial para primera y segunda vivienda al 15-20 % en toda China; 2) la eliminación de las restricciones de compra en ciudades importantes como Guangzhou; y 3) el aumento de la combinación de financiación del banco central para la reducción de existencias del 60 % al 100 %.

Estas medidas impulsaron las ventas de viviendas nuevas en más de un 20% interanual en las ciudades de nivel 1 y 2 durante la fiesta nacional de octubre de 2024, según la China Index Academy. Dicho esto, la longevidad de la recuperación de la demanda sigue empañada por la debilidad de los precios de la vivienda y, en nuestra opinión, las ciudades de menor nivel necesitan ciclos más largos para ver una mejora significativa.

 

En cuanto a la oferta de viviendas, a pesar del lento comienzo de la absorción de unidades sin vender, esperamos que los gobiernos locales aceleren el proceso de compra en los próximos meses. Esto se verá impulsado por una mayor claridad en las fuentes de financiación y la aceptación por parte de los promotores de mayores descuentos en el valor de los proyectos. En consecuencia, prevemos que el inventario de viviendas en China se modere a partir de 2025.

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Títulos Mencionados en el Artículo

Nombre TítuloPrecioCambio (%)Rating Morningstar
China Jinmao Holdings Group Ltd1,11 HKD2,78Rating
China Overseas Land & Investment Ltd13,52 HKD1,35Rating
China Resources Land Ltd23,25 HKD1,09Rating
China Vanke Co Ltd Class H6,55 HKD2,02Rating

Sobre el Autor

Jeff Zhang, CFA  es analista de acciones para Morningstar

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