Es necesario distinguir entre el mercado inmobiliario y las acciones del sector. En el primer caso, la inversión se hace de forma directa, en oficinas, centros comerciales, edificos industriales, etc. En el segundo caso, la inversión es indirecta. El mercado inmobiliario así como los factores macroeconómicos, demográficos y cíclicos que lo influencian son un punto de partida en el proceso de decisión, pero la selección de los títulos también tiene en cuenta las valoraciones, en términos del ratio precio sobre valor patrimonial neto.
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Los títulos inmobiliarios son unos activos defensivos y anti-cíclicos, con una baja correlación respecto a las acciones y las obligaciones. Además de proporcionar un rendimiento atractivo en el tiempo, los títulos inmobiliarios han mostrado históricamente un nivel de riesgo inferior al de la renta variable. La desviación estándar del índice GPR General Real Estate Securities Europe es del 12,8% contra un 20,5% para el MSCI Europe.
Las grandes diferencias geográficas que existen en el sector inmobiliario, ¿son un problema o una oportunidad?
El mercado inmobiliario se está internacionalizando cada vez más, y esto es sin duda un factor positivo. Pero la diversificación geográfica representa una ventaja, porque existe una baja correlación entre los países y las regiones. Por ejemplo, entre Europa y Estados Unidos es del 52%, mientras que entre el Reino Unido y Alemania es de apenas el 24%.
¿Cómo saca partido de esta situación?
A nivel global, preferimos las áreas europeas y asiáticas frente a la americana. En el viejo continente, estamos sobreponderados respecto al benchmark en países como Francia e Italia, mientras que estamos infraponderados en Suecia, Holanda, Bélgica y Suiza. También hemos reducido nuestro peso en el Reino Unido, sobre todo en lo que respecta a posiciones en las pequeñas compañías.
¿Cuál es su preferencia por sectores?
Estamos centrado en el mercado de oficinas y de centros comerciales, mientras que el peso en el sector residencial y de viviendas es limitado. Además, la reciente recuperación de la actividad empresarial en Europa ha devuelto las valoraciones del mercado de inmuebles públicos a niveles interesantes.
¿Siguen teniendo recorrido los valores inmobiliarios?
Los precios son atractivos, sobre todo si se compararn con las valores del mercado “real”. Por otra parte, las valoraciones se encuentran en niveles mínimos históricos y los bajos tipos de interés hacen que los rendimientos sean atractivos a pesar de las enormes inversiones en el sector. Un empuje adicional podría venir de la reforma del sector de los fondos inmobiliarios en varios países, entre ellos Francia y el Reino Unido.
